郎咸平:世界与中国房地产（一）
主题演讲:世界与中国房地产现状及发展趋势 （一）
郎咸平教授：各位亲爱的来宾大家上午好。
今天很高兴能够来到合肥和各位同仁谈我对房地产市场的观念，我一进来就看到这个标语：“风流倜傥先锋郎”，我
在国内混了这么多年、出席了很多场合活动。这还是对我极高的评价，我感到非常荣幸！现在开始我的演讲：
首先，各位关不关心你们所投资的地产泡沫问题？其次，你们关不关心股市泡沫的问题？第三，你们关不关心你的宝
贝儿女上了大学找不到工作的问题？第四，你关不关心最近鸡肉、鸡蛋等价格上升的问题？
这几个问题是目前民生最为关注的问题，这四项问题基本上都来自于同一个根，要同时解决这四项问题，就必须首先
要彻底了解到底我们这个经济是怎么回事？
有很多人问我：郎教授股市、楼市这么好，是不是老百姓应该对经济发展有信心。在我回答之前，我想请问各位你们
对中国经济现状有信心吗？我可以帮你们回答：在你们内心深处可以用四个字表达你们的看法━━焦躁不安。股价涨了你紧
张，股价跌了你更紧张。所以今天我的演讲主题：“到底什么决定了我们地产价格？”
更让我感到震惊、震撼的是，政府的宏观调控不但对房产价格、股市价格没有太大的帮助，反而推波助澜。上午宏观调
控，下午房价大涨。为什么宏观调控对我们的地产跟股市没有太具体的作用呢？这一点我相信也已经在各位心中画上了一个
非常大的问号。
今天我准备从“房地产”作为切入点。
我们中国28年的改革开放，其目的是推行中国的市场化。可是我想请问各位，你认为，以房地产为例，我们中国真正做
到的市场化，中国的各项改革开放走到今天，基本上都是供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过多。我今天准备从
供给面和需求面分别来谈一谈，我们的楼市是怎么回事。
我为什么说“楼市的供给面是市场化不足”呢？大家想一想，房地产成本怎么来了？谈到房地产成本，你就要想到，房
地产的特征。
房地产的特征我认为有三大项：
一、有两大核心资源━━土地开发权以及银行信贷权。 这两个权力基本上操纵在政府的手上，只要在政府的手上就有
“寻租”的可能。
二、地产市场的长流程管理。 就是从立项到最后起码有100多个环节，这环节里面每一个环节都需要政府盖公章，每盖
一个公章就有可能出现腐败现象。这100多个公章的积累造成了非常大的寻租空间，拉升它的产业成本。
三、地方政府的卖地心态。我要请各位拿政府的卖地和全世界的各种价格比较，你会发现中国的地价涨幅是全世界最快的，
而且只涨不跌，这种只涨不跌的经济指标本身就不正常。这种只涨不跌的指标给我们地产成本带来什么样的压力呢？那就是在
所谓的公开竞价之下，土地价格飞涨；这样就加大了构建成本。
我倒要反问一个问题：你卖地，地价如此之飞涨，这个地是属于谁的？这个地是属于我们全体老百姓的，但是地方政府卖
了地之后，我想请问你这个钱去了哪里？这个钱基本上被变为地方的财政收入，因此在很多地方，地方政府肥得流油，但是你
怎么用这个钱？你有没有“取之于民，还之于民”呢？你有没有取之于地产，还之于地产？很多地方是没有的。所以，老百姓
平白承担了高价土地的成本，但是缺乏政府对老百姓的回馈。这个钱地方政府拿去做什么用途呢？包括地方的基础建设，包括
盖办公大楼，当然更包括形象工程、政绩工程等等。可是这些钱没有替老百姓创造更好的居住条件。但是，这三项成本。我重
复一下：一、两大核心资源。二、长流程管理。三、政府卖地。这三项措施迅速飙升了房价。今天以上海为例，就算是以成本
价来卖房子的话，不管内环、外环房价都是一万多以上。这种成本居高不下根本不可能靠单纯的宏观调控压下来，因为土地本
身就很贵。可是我们一直没有看清事情的本质，这个本质就是地方政府处理事情的本质就是错的。没有把土地的收入款取之于
民，用之于民，这是问题。我为什么接受这里的演讲，和各位谈这个话题？我最近在全国各地循环演讲，这个课题非常严重，
我必须以我的演讲督促地方政府理解━━政府的行政目的是提供给老百姓一个公正、公平的平台，而不是简单的增加财政收入。
因此你的目标在“十七大”之后不要再以GDP为标准，我也相信中共中央会以环境污染、房价、居住条件、下岗工人，等等问题
作为衡量干部的标准，和过去已经不一样了。为什么地方政府那么热衷外地呢？那就是政策的误导，那就是地方政府以GDP为施
政目标。卖地本身就是错误的。假设一个地方政府上台之后，他什么事情都不要做，他只要卖地就可以了，卖一块地GDP上升一
块地，如果卖地的价格越高，GDP上升的越快。这也是为什么各地政府卖地。这样的一种结果性的问题，使得我们成本不会下降。
除非你能够改变这种心态，否则土地价格一定是居高不下。不但居高不下，而且涨幅态势不可想象，一直到最后就牵扯到了执政
意识形态的问题。
在“十七大”前夕，我相信大家一定很好奇，到底我是什么观点？这三项因素造成土地成本大幅上升，所以在座的老百姓要问
我了，这么贵的成本、这么贵的房屋，为什么有人会去买？这个问题问的太经典了。我想请问你，你讲买不起，为什么有人买得起？
那就要从我们的地产需求面来看。我们知道，地产的需求面是非常特殊的经济环境。我可以这么讲，中国地产的需求面是全世界
独一无二。我经过几个月的调研，终于找出原因。所以我要和各位共同分享我的研究成果，我想请问在座的民营企业家，当你做
生意赚一笔钱之后，下一步是准备办绿卡还是继续做投资。你们不好意思讲，我帮你们讲；你可能想办绿卡，因为你对未来投资
环境信心不够。我再请问在座的民营企业家，你最近做生意赚的钱，和你买的别墅赚的钱哪个高？你会发现两年以前不小心买的
豪华别墅，一转眼就赚了一两千万，你做的这个行业，辛辛苦苦的做了几年每年5%的回报率，而且我们的汇率不断上升，你的5%
变成2%、3%。企业不好做，搞搞股票、搞搞地产多好啊。你为什么有这种心态？因为中国投资的环境恶化，使得我们大家应该投
资的钱不投资，而大量积累。按照我个人的认为，这个大量的钱去了哪里？而且这个大量积累的比例有多大？按照我的研究结果
显示，我们民营企业家的投资意愿，不到先进国家的20%，这个百分之八九十的闲置资金去了哪里？这是第一个。
第二，就是我们温**总理所讲的“今天的中国大面积的腐败”。我再请问各位，这个“大面积的腐败”，贪污受贿款的一大
笔钱去了哪里？它不会凭空消失。
第三，（国外的资本）到了中国去了哪里？还有你的朋友，你的父母手上拿储蓄款去放在哪里？
我刚刚讲的这几股资金，一旦汇集在一起就会形成中国从未有过的“虚靡资金”。这个“虚靡资金现象”是我的提出的，只有
这个“虚靡资金现象”才能对我今天演讲的主题，做一个很圆满的回答。这个钱打到哪里哪里就倒，打到楼市、楼市泡沫。这股
“虚靡资金”的出现造成了地产需求面市场化“太度（过度）”，因此“虚靡资金”一起来推动成本上升，两股扭曲的市场化现象
纠结在一起房价居高不下，一般老百姓再也买不起房了。
你听我这么一讲，我相信每一位来宾的心里都豁然开朗了。其实就是这么一回事。所以请各位注意，地产的需求面是“虚靡资金”，
其原因是地方投资环境的恶化和大面积的腐败所造成的。那么地产的供给面，也会因为“三项因素”提高构建成本。这些因素和宏观
调控的金融变速是不相关的，你也很难透过宏观调控来控制住这种供给面市场化严重不足，以及需求面市场化严重过度的现象。而且
结果呢，就是房价居高不下。
我再告诉各位，我的理论不但和一般的经济学家不同，甚至和教科书也不一样。原因在哪里呢？原因是我真正经过一番精心调研
组织得出来的。你会发现，如果我讲的是对的。那么我们投资经营环境越恶劣、腐败越严重，股价就越好、房价就越高。你们说这
种现象是正常的吗？我对此现象忧心重重，所以我才在各场房地产研讨会来表达我的观念。这种现象非常值得各位警醒。
我给各位举个例子：我前一阵子去成都演讲。成都市领导告诉我几个数字：成都市的房价是五六千一平方米。当时我就问：
你们预估一下外来资金购屋的比例是多少？当时领导回答是：大概50%吧。一个多月前，我又去了重庆市演讲，重庆市当时的
房价比合肥还要低：（2900多）一平米。当时我在重庆说：重庆市的房价当前是没有泡沫。可是，在演讲的最后，我提醒了
重庆市各级领导。我说现在是没有泡沫，只要“虚靡资金”一进来房价立刻泡沫。话音未落，言犹在耳，重庆市就做了相应的
措施。创造一个特区概念，特区概念一出来，大量“虚靡资金”涌入，一个月之内房价就会有泡沫。难道你说成都领导，或者
是重庆领导它希望房价上升吗？他不希望，我也相信合肥的领导也不希望房价上升，也希望大家能够“居者有其屋”。但是我
要告诉各位，今天房地产的上升已经不是地方政府能够控制得住的，那是一种全国性的资金流窜现象，这种资金打到哪里哪里
就有泡沫。所以，到这个时候，你才能理解，为什么我一再呼吁“中央政府要改善投资环境”，或者说是要大力反腐，这才是
问题的根本。营商环境的恶化，这几年中国是特别明显。我相信每一位在座的小老百姓都深切的感受到，每一位民营企业家也
应该能够感受得到。另外，世界500强也感受得到。
在今年“两会”期间，世界500强在香港发表声明。因为两会通过的“两税合一”的方案，世界500强在香港发表声明，他
们的观点很清楚。他们说：他们同意也支持政府的“两税合一”政策。因为他们说外商确实不该享有优惠，因为这是公正公平
的。但是下一句话出来了：世界500强呼吁政府给他们提供一个公正公平干净的营商环境。他为什么要呼吁这个呢？因为我们
的硬商环境在这几年内迅速的滑坡，滑坡的结果是挤压出大量的“虚靡资金”导致而成。这种现象构成了今天房地产的特色。
房地产供给面的成本上升，加上“虚靡资金”上窜，使得各地房价一发而不可收拾，而且速度之快是你不可想象的。
以深圳地区为例，短短的几个月房价可以翻一番。你说这个正常吗？今天下午如果有时间的话，我还愿意跟你们谈一下，
你们对于投资房地产和股票市场应该有什么样的正确认识。但是在我谈下午的话题之前，你一定要对我上午讲的话题有深刻的
理解。下午你们不准问我：朗教授哪支股票可以买。我只会跟你讲像我刚刚讲的这种。各位要注意，这两种现象横贯着我国
28年的改革开放。所以这也是为什么我是第一个在2005年11月的时候在人民大会堂提出一个观点：那就是房改之后住不起房、
医改之后看不起病、教改之后上不起学。
（掌声）
郎教授：所以你以一个小老百姓的心态来看这场改革，这个小老百姓在很多年以前，在一个效益很差的国营企业做的时候，
回家之后有个厂里配了个宿舍，他有了栖身之地。他的儿女考上了大学，北大、清华。如果他不舒服，可以到厂里面的医务室
去拿药。虽然这个品质很差，住房条件也不好，但是至少有个最基本的保障。退休之后每个月拿50块、100块退休金，打个小牌
、喝个小酒，生活过的挺好。这就是前期改革的成功。到了后期改革看到很多的现象是什么呢？就是地方政府认为某某国营企
业效益太差，社会包袱重，卖给民营企业家，那么这个企业家让所有的劳工强迫下岗，自己把工厂拆了，就地建高楼。然后把
楼卖了，所有的钱中饱私囊。你知道这叫什么改革吗？这个改革就是改革的社会成本由全社会承担，就是把劳工推向社会，由
社会去抚养、政府去抚养。这种改革也是为什么到了改革的后期会遭到老百姓的反对。你看国企改革以后，我刚才讲的小老百
姓下了岗。下岗之后房改，房子没有了。然后医改了，不能去拿药了。
你像现在到医院，首先问的问题已经不是你哪不舒服？而是你带了多少钱？根据你带了多少钱来给你下药。这就是改革后
期。改革后期房改问题我已经提过了，你知道医生为什么要这么问话吗？一切“以钱为纲”。那么至于看不起病死了呢？他无
所谓，他赚了钱就好。大学提高收费，以钱为纲。那么大学提高收费，这笔钱去了哪里？是不是各级领导中饱私囊？在“以钱
为纲”理念下，这些都不重要。那么地方政府以GDP为评价标准，污染不管、住房也不管，等等这些都不管，这叫什么心态？
还是“以钱为纲”。哦，原来这一切，股价、楼价，甚至我所谓的“虚靡资金现象”基本上都在90年代中期发生的。你知道发
生的原动力是什么吗？那就是我们错误的理解了邓小平的“以经济建设为纲”的理论。
邓小平在“十一届三中全会”的时候提高：“放弃阶级斗争，以经济发展为纲”的理念。这就是邓小平的伟大之处，他是
第一次提出“拨乱反正”。拨什么乱？拨阶级斗争的乱。反什么正？反对不以经济发展为纲”的正。但到了90年代后期，执行
的层面把“以经济发展为纲”的理念扭曲成了“以钱为纲”。那么在“以钱为纲”的理念之下，地方政府抓GDP，其他什么都
不重要，地价越高越好。然后卖地的钱又做什么呢？盖大楼、修路、建桥。你不能说这样做不对，这不是对不对的问题，而是
发展的路子错了。地方政府也想为老百姓做事，但是在“以钱为纲”的理念之下，必然使得地方政府注重某种投资，尤其是
基础建设以及房地产投资。这种“以钱为纲”的理念，使得地方政府在推动建设的时候，将我们社会资源大量的扭转到了一些
特定的部门。包括：地产、国企、基础建设、形象工程、政绩工程。难道不是这些吗？资源大量的涌到了这些部门，其他部门
缺资金。其他的部门是什么部门呢？民营企业是大多数。所以在“以钱为纲”的理念之下，中国经济产生了一个非常特殊的二
元经济体系；也就是在任何时候，中国的经济是过热和过冷同时存在。很多的媒体采访专家学者说：您认为现在经济过热吗？
或者您认为过冷吗？您看到这个报道的时候，如果某人说“过热”或者是“过冷”，你就不要再看下去。中国的经济非常特殊
，它同时“过热”，同时“过冷”。过热的原因是我们的资金被误导到了某些特殊的工程，那么其他的就过冷。你一旦走到
这一步，就必然产生它的必然结果：一、宏观调控失效。二、通货膨胀。
这些也是各位目前所经历到的，而你发现经过听完郎教授演讲之后全部都搞清楚了。
你们肯定又好奇，为什么“二元经济”的必然结果，一定是宏观调控失效，以及通货膨胀必定发生呢？我想请各位思考五
秒钟，想一想为什么？这个话题很重要，你前面如果听懂了，我的“虚靡资金”的概念，你再来理解一下现在的“二元经济体
系”，你豁然开朗。你过去所有的疑惑，统统得到了解释。
“二元经济”指某些部门“过热”，某些部门“过冷”。
好，我们谈谈第一项必然结果。
那就是“政府宏观调控必然失效”。如果银行提高利率0.25%，你觉得提高利率会对过热部门有影响吗？“过热”部门所以
“过热”，因为它“以钱为纲”它只想推动GDP的上升。因此你的利息再高，它照旧。因此提高利率0.25%，过热部门继续膨胀。
但是“过冷”的部门就遭殃，怎么遭殃呢？猜一下。那就是“过冷”的部门大部分都是民营企业，他们的资金来源不是国有银
行，大部分都是地下金融。地下金融的利率是非常有效率的。按照我的研究结果显示，地下金融的利率是官方利率的四倍。也
就是当央行提高0.25个百分点的时候，民间利率应该提高1%。利率提高的结果，进一步的打击了“过度”经济。所以利率一上
升，“过热”部门更热，“过冷”部门更冷。宏观调控失效，就是这个原因。
第二个原因也是你们最关切的━━为什么会通货膨胀，而且通货膨胀之严重是你们从来想象不到的。
比如说1月份粮油价格上升幅度最高到达20%，5月份蛋类价格上升（37%）；猪肉价格上升26%。以猪肉为例，6月份、7月份
从26，一直涨到了40%。你咬一口肉就多付40%的钱，吃一口饭、弄点油又是20%的钱，吃一个蛋多付（37%）的钱。
（掌声）
你吃一口饭多付37%的钱，去年年底我国粮食丰收，按照经济理论，按照经济理论农产品丰收，粮油价格应该下降了，是吧？
到了一月份粮油价格上涨幅度10-20%。为什么？很多专家学者提出“都是错”的，什么结构性等等。你胡说八道，你搞清楚中国
的状况了吗？真正的原因：“由于资源被大量误导到过热的部门，因此“过冷”的部门缺资金。政府必须增发钞票，而增发钞票
的结果导致了全类的通货膨胀。我能够用最简单的话，把最复杂的事情讲的一清二楚。那么你要问我了，五月份、六月份、七月
份，鸡蛋、猪肉等价格为什么会上涨呢？理论是一样的。五月份的猪肉价格为什么上涨？我们做了调研，原因有这么几个：
一、饲料价格上涨。 二、猪瘟。
我们会发生“猪瘟”代表各地政府的失职，因为猪瘟不是靠农民来抵抗的，必须靠地方政府的来预防。最近地方政府对猪瘟
已经不太重视了，他只关切GDP；猪瘟的发生，我呼吁中央政府要惩治各地官员的“严重失职”。猪瘟发生给农民的打击是什么你
知道吗？我告诉你，农民的养猪户也是某种意义上的民营企业家，猪瘟的发生、饲料价格上升就导致了“投资环境的持续恶化”。
什么叫做“投资环境持续恶化”？这个就是。所以对于小养殖户而言，猪瘟和饲料价格的失控使得他的投资营商环境恶化。那么
套郎教授的理论，在投资环境恶化情况下他们的资金干什么？就会造成“虚靡资金”。当你把大猪宰了以后，你会发现“后继无
猪”。民营企业家会不养猪了，他不养猪了，那个养猪的钱去了哪里呢？那么就是抽出资金，形成“虚靡资金”打入楼市、打入
股市。所以这也是为什么猪肉价格上涨和股价上涨同时进行。股价上涨是老百姓对投资环境没有信心才导致股价大涨。
以猪肉的问题来看，你就理解了情况的严重性。一个养猪户的民营企业家他的心态，你有什么感觉？各行各业都是一样的。
在座的每一个民营企业家，对于你现在所从事的实物投资兴趣越来越小，因此你风险越来越大。比如说工人难找、汇率上升、
通货膨胀。这些都会使得你们每一位民营企业家的营商环境急速恶化，那么在这种情况下，你们就会把你们的资金跟养猪户一
样，形成“虚靡资金”打入楼市、打入股市。所以各位注意了，通货膨胀在这种情况下是不可逆转的。以养猪为例，大家不想
再做实物投资了，时间又长、风险又大。我买楼多好啊。听我讲到这里，你不寒而栗。如果大家都不做实物了，都去炒股、炒
楼了，你知道会出现什么情况吗？我下午告诉你。
（掌声）